拿地近两年、楼盘已封顶，却迟迟不开盘；坐落城阳与即墨接壤典型的刚需板块，做的却是四室起步的大户型改进；拿地一年半之后，土地控规调整，商住变住所用地；出售人员号称是青岛仅有没有土地和在建工程典当的楼盘；不久前又拍了个崂山地王，可是地块太小，可谓鸡肋……

  去年底的青岛第三批次供地出让，来自淄博的开发商——金鼎智达全资具有的青岛鼎深智达置业有限公司，出其不意地一举夺得三宗地块，以25185元/㎡的楼面地价，成为崂山新地王！

  这三宗地，其间一块地是金鼎云台府的三期，别的两块地是坐落崂山迪生山庄东北角、西北角的两块地。这两宗地块总修建面积仅约1.5万㎡，面积并不大，地块成交总价分别为3.05亿元、0.75亿元。

  上图是坐落迪生山庄西北侧的地块，占地上积7134.8㎡，容积率1.7，修建面积12129.16㎡。这块地将来在楼座的排布上，十分检测开发商的规划能力，项目自身十分小，并且地块南侧被海信迪生山庄的高层挡光，也挡住了看海的视野，北侧还应该要考虑书香门第的采光问题，由于离得太近了。别的一块地，在迪生山庄的东北角，就更小了，占地上积约1770.5平方米，修建面积3009.85㎡，也便是一栋多层楼的面积。

  这两宗地尽管归于崂山的黄金地段，可是先天缺点是地块规划太小，根本没什么发挥的空间，除了赚个地王的名声之外，有种鸡肋的感觉。这一个项目留下今后再说，究竟才刚刚拿地。

  本文要点说说金鼎智达在城阳的项目——金鼎云台府。用一个字来描述金鼎云台府，便是：飘！

  金鼎云台府，坐落城阳区贤城路、驼船山公园的西侧，由金鼎智达在2022年3月的土拍中，以总价约3.5亿元竞得，地块分为两块，楼面地价分别为4301元/㎡和4696元/㎡，这两宗地块土地上积合计56829.81㎡，规划修建面积92285㎡。

  金鼎云台府，方位在城阳北与即墨南接壤处，这儿归于典型的刚需板块，金鼎云台府的户型区间，却是119㎡的四室起步，143和176㎡的户型占比超越60%，直接比周边竞品楼盘提档两级！

  金鼎云台府一期，现在有2栋楼（6#、9#）现已封顶，别的1栋楼（7#）也挨近封顶，可是开发商却迟迟不开盘，并且据出售人员称，金鼎的土地和在建工程没有典当，言下之意是开发商不差钱……

  用地上积28794㎡，总修建面积75937.90㎡，地上修建面积51291.81㎡，其间住所修建面积34142.51㎡，人才住宅修建面积8816.11㎡，商业修建面积3066.67㎡，商务修建面积4160.12㎡，配套修建面积1106.40㎡，地下修建面积24646.09㎡，绿洲率30.01%，容积率1.80，修建密度25.20%，总户数300户，停车位555个，地上停车位45个，地下停车位510个。

  在金鼎智达拿地一年半之后，2023年10月，金鼎云台府二期（即西区的1号地块），由原规划的商住混合用地（商住比15:85）调整为寓居用地，容积率坚持1.8不变。因牵扯金鼎云台府地块控规调整及包括划拨土地等要素，这些经济技术指标有点杂乱，以上数据选用的是金鼎云台府一期物业投标公告的数据。

  从数据来看，金鼎云台府容积率不高，适合做改进型产品，可是却规划规划有一部分地上停车位，以及一栋商务楼，与改进定位不符。别的，据土拍公告显现，金鼎云台府一期、二期地块，都包括有一部分划拨土地，用来配建租借型人才公寓，这无疑会拉低小区的质量。

  金鼎云台府一期一共是8栋住所楼，包括一栋人才公寓，即小区西南侧的2号楼，为什么把人才公寓放在小区南侧最前排方位？一是这儿接近高压线，二是离南侧的银盛泰书香嘉苑高层有点近。

  在金鼎云台府现已建成的两栋楼和银盛泰书香嘉苑之间，还有一栋待建的人才公寓楼。

  金鼎云台府的户型规划，仍是有一些特色的，119㎡的四室，在青岛比较稀有，并且是东西两边把头的户型，这个 户型给人的感觉有点“尬”——强行把本应该是三室的面积规划成四室，成果便是北侧的卧室和书房的尺度都很小，这两个房间的开间尺度加起来目测才5米左右（其他的房间都有标示尺度，但这俩房间没有），寓居舒适度大打折扣。119㎡这个面积段，正常的规划思路应该是三室，即扩展厨房开间，卧室与书房合二为一。

  用一首歌的时刻来表述间隔，金鼎云台府的围挡宣扬也是不走寻常路，但问题是，青岛试验高中，是离得近就能上的校园吗？你收支一下试试，看看能不能随意让你收支？

  金鼎云台府周边现已交给的项目，有银盛泰书香嘉苑、佳兆业悦峰、龙湖舜山府等楼盘，这些楼盘二手房的价格，约在1—1.2万左右；附近在售楼盘，有金茂才智世界城、玉兰璟园、国泰海韵华府等，价格约在9000到1万2、3不等。

  现在，金鼎云台府姑且还没有获得预售许可证，也没有对外发布价格。可是金鼎云台府的定价，假如也比周边楼盘提档两级，商场会承受吗？究竟，刚需最介意的是价格，而改进客群，或许不会挑选这个方位。

  除了 上述说到的几个楼盘之外，在金鼎云台府周边还有白云山居、青特云境、青特滨湖世界、绿洲国科、鑫江新城等一众楼盘，估计 白云山 板块的楼市竞赛，2024年将会更 惨烈 。身披地王光环的金鼎云台府，想突围而出，就看开出的价格有没有诚心了……