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03月21日

胡葆森,建业集团创始人,胡葆森情人,胡葆森的女儿,建业地产,建业

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   胡葆森,建业集团创始人,胡葆森情人,胡葆森的女儿,建业地产,建业

胡葆森,建业集团创始人,胡葆森情人,胡葆森的女儿,建业地产,建业

胡葆森,建业集团创始人、董事会主席。1955年6月出生于河南濮阳县,1973年底毕业于濮阳县第三中学,后回原籍插队劳动;1976年10月被录入郑州大学外文系英语专业学习,1979年11月进入中国纺织进出口公司河南分公司工作;1982年7月被派往香港工作,其间曾担任香港和国内多家企业重要职务。1991年在港创办企业,经营房地产业务;1992年开始回河南投资。现任建业地产股份有限公司执行董事、董事会主席兼本集团创始人。河南财经政法大学工程管理与房地产学院名誉院长及客座教授。

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【经典语录】

》河南本身改革开放以前是个农业大省,经济不够发达,简单说穷,你穷的时候,我们今天讲正能量的新闻就少。

》商业文明的一个重要标志之一,得有一个商业或者企业家的群体。河南有它自己辉煌的商业发展史,后来商业曾经在很长一个时期没有得到很好的持续性的推进。所以中国改革开放的过程,也是一个现代文明、现代商业文明重塑的过程。

》原来就我本人也有一种错觉,觉得互联网实际上是一个工具。实际现在通过近几个月的研究和思考,就发现它不仅仅是个工具,它实际上首先是一种思维方式,是一种资源整合的方式,是一个平台,一个新的平台,是一个更大的蓝海的空间。

》房地产商,从原来一个单一的开发商要向着一个现代城市生活的综合服务商,这么一个角色去转变。这个转变呢,就意味着你的产品要转变,你的增长方式要转变,甚至你的收入模型要转变,这里面还意味着你的营销方式要转变。

》足球一天不进校园,中国的足球一天就看不到它真正的希望。日本1.3亿人口,注册职业球员有100万人,而我们呢?我们是13亿人口,注册球员不到10万人,所以你就知道问题出在哪儿了。

》规律为道,道为天,企业经营和管理的过程,实际上也是一个对规律的探索的过程。所以每一个成功的企业家心上都结满了茧子,每一个成功的企业家,都是一个检讨主义者。出了问题要找自己的原因,放平这样一种心态,可以面对企业发展过程中的一个又一个的挑战。

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【NO】CYXF1-585;参考时间2014年11月

提到河南建业这个名字,可能大多数人第一个想到是足球队。但它的董事长胡葆森却早已闻名于地产界。他深耕河南22年,曾与王石、冯仑三人并称为“中国房产三君子”。传说在投资河南之前,在香港投资炒楼花挣到几千万元。他对家乡河南有着反哺之情,1992年,他以“港商”的身份回到郑州,成立建业房地产开发有限公司。他还曾许下宏愿,“让河南八千万农民都住上好房子”。如今,他又与河南知名企业组建嵩山会、筹建嵩山资本,将对非上市企业进行权益性投资,展示着豫商军团的勃勃雄心,也期望重塑河南这一古老中原大地的商业文明。


建业集团创始人胡葆森

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权静:为什么会成立这样一个机构?背后的目的是什么?


找合作伙伴首先要有商业道德


胡葆森:这个商会组织之后,我们有两个门槛,第一个是道德门槛,过去没有,未来也不会,有悖于这种商业道德这些行为,所以这个门槛比较高。第二个门槛,是商业的门槛,因为我们五位是一人拿了5000万人民币,就是2.5亿,普通的会员是1000万。有了这么一个创立的会费,我们希望再用一个资本的平台,来作为我们嵩山会这样一个价值追求的资本支撑。


权静:会去做风险投资吗?

胡葆森:风险投资、股权投资,未来的产业整合等等,这种投资形式呢,都会涉足。


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权静:我想知道您发起成立的嵩山会,和背后的嵩山资本,会对河南的文化和商业起到什么样的推动作用?


要通过嵩山会重塑河南商业文明


胡葆森:商业文明的一个重要标志之一,得有一个商业或者企业家的群体。河南有它自己辉煌的商业发展史,后来商业曾经在很长一个时期没有得到很好的持续性的推进。所以中国改革开放的过程,也是一个现代文明、现代商业文明重塑的过程。


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权静:说到这个问题,我们普通大众说到对河南的商人,往往会有一些偏见甚至是误解,为什么大家会对河南有这么当的误会和偏见。


河南穷正面新闻就会少


胡葆森:河南本身改革开放以前是个农业大省,经济不够发达,简单说穷,你穷的时候,我们今天讲正能量的新闻就少。


第二就是中国13亿人,河南就现在1亿700万,占了1/13,其它的小省,比方说其它五百万的省也有好几个,假如500万人里面每天发生一件负面的新闻,河南每天就得发生20件。


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权静:应该不光是人口比例的关系,跟文化或者商业经济的发展

胡葆森:所以有时候原来说人穷有人欺,马弱有人骑,你穷了人家就看不起你,其实一个省要想传递更多正能量的东西,正面的新闻,主要还是靠自身的强大。


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胡葆森对企业的经营以稳健闻名。在长达22年的时间里,即使成功在香港上市,建业集团始终在河南坚持,并逐步将触角伸向县镇级市场。这一相较其他知名房企反其道行之的做法,用他的话说,在香港十年,看到的生生死死的企业太多了,所以生存才是企业的第一要务,先活着,再争取活得更好一些。在经历了二十年中国房地产高速发展之后,一些开发商早已开始转型,而另一些开发商在住宅与商业物业中苦苦挣扎,一向保守的胡葆森,会如何看待中国房地产的未来呢?


权静:您怎么看中国大的地产行业的走势?


房地产市场细分会有城市泡沫破灭


胡葆森: 现在实际上进入了一个细分的阶段,有的市场发展依然很健康,有的可能现在就进入泡沫破灭这样一个阶段了。房地产企业也在细分,因为自身这个行业资金密集型这样一个特征,就使得已经在过去的十几年间,完成了和资本市场进行对接的企业,现在越做越强。没有完成对接的,你手里面没有资本,就拿不到生产资料——土地了。市场上也出现了这样一个强者越强,弱者越弱的局面。现在进入统计口径的70个大中城市,几乎每个城市的前十大地产商有一半以上,基本上都不是本土的地产。前十大地产商控制了这个城市,现在来说已经控制了60%以上的房产,所以等于向集约化这样一个阶段已经在形成。


未来三五年一半地产商没有项目开发


胡葆森:我判断未来三到五年之内,一半的地产商将会进入转行,或者说冬眠,或者处在植物人的状态,就是没有项目开发了。你说它死了吗,人家也有守着一栋楼在经营着,也没有死掉。因为中国的地产商,它生存也很容易,守了一栋2000平方米的写字楼,每年收租金。我们称这种为冬眠状态。但是呢,用八到十年这个角度来看,这个数量,这个比例会增加,会有三分之二的地产商,甚至四分之三存活下来的被你们关注的一般不会超过100家。


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权静:从政府调控的角度来讲,现在很多地方出现了政策的松动,限购限贷,您怎么看这样的政策,会起到作用吗?


房地产经济支柱地位短时间不可替代


胡葆森:两个原因,一个新一届政府,一个总的指导思想就是让市场的归市场,保障的归保障。第二个原因就是房地产行业是个大行业,单纯从销售额也好,对地方政府的这种经济的贡献度也好,对地方政府的财政收入也好,贡献度非常大,你一时间还找不到另外一个行业可以把这么大的一个经济支柱,一个支柱产业给替代出来。现在经济增长的压力也非常大,在很大程度上还要使房地产行业能够健康持续发展。目前其实中央政府也好,地方政府也好,目的只有一个,就是确保我们国家的宏观经济和地方微观经济不出大问题,能够实现平稳增长。


近几个月来,已经调控了许久的楼市有了回暖迹象,政策面的积极因素不断增加,目前全国除了一线城市未松绑限购外,其余城市限购政策已经全部放开。而9月底央行房贷新政的出台,无疑从中央层面给楼市又打了一剂强心针。在胡葆森看来,这些举措是否会扭转房地产行业的大趋势呢?


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权静:这些放开的政策您觉得会起到实质性的作用吗?


房地产政策放松对市场提振效果明显


胡葆森:肯定会,但是不同的城市因为政策力度不尽相同,所以产生的效果也并不一定完全一样。但是无论力度大小,产生正面的效果都是非常普遍的。过去一两年间老百姓不买房不是因为他没钱买房,是他在等着这个房价下降。因为包括中央二套,经常出一些,对房地产行业的未来要崩盘,一些负面的预测。这些新的政策出台,但在这一点上,消除了很多购房者的疑虑,他们还是加快了购房决定的这样一个节奏。


权静:但是从整个市场的趋势来看,你怎么看待这个趋势,您觉得政策的松动可以改变这个趋势吗?

胡葆森:我觉得不能从根本上改变市场的近况,房地产行业应该说也进入了一个从高速增长向着中速增长这么一个阶段,一旦这个中速阶段进入了一个三年五年这样一个中期的阶段之后,这也将会变成一个新的常态。


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未来十年房地产仍会以每年10%~20%中速增长


权静:房地产行业您的判断,接下来会进入一个中速增长,但并不会出现

胡葆森:像原来的前一百强,每年的增速都在20%到30%。像万科,过去的十年平均每年的增长都超过40%。我想可能要下降到10%到20%这样一个水平上,至少是中速增长,相对于过去十年高速增长。我想房地产这个行业,因为我们国家总体上还处在城市化的一个中期阶段,未来15年到20年,我们经常讲下半场,依然会保持增长。后10年可能会进入低速增长,20年以后,就可能达到饱和,甚至负增长。因为这是一个社会也好,经济增长的规律。


权静:中速增长,我觉得您的观点还是比较乐观的,您觉得不会出现像一些媒体上所说的房价下跌甚至崩盘的情况。

胡葆森:我说会出现,但都是局部的,短期的,我总体上是乐观的,但是我不能保证这70个大中城市或者369个中等城市都会下降或者都一直保持增长,不可能。


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10月22日,房地产界的“大炮”任志强召开退休记者见面会。在他之前,“行业老大”王石早已处于半游学状态,“地产思想家”冯仑也已无心恋战万通。而胡葆森也早就宣布,将于2015年退休。房地产业界的第一代大佬们正逐渐退出人们的视线,有人说,这是中国地产业从“黄金时代”步入“白银时代”的标志之一,也有人猜测,这是否是房地产大变革时代的开始。


权静:您怎么看待这一波的房地产大佬的退休潮呢?

胡葆森:这也是一个规律,长江后浪推前浪,江山代有人才出,各领风骚几百年。你像任志强,王石,冯仑,就是包括我,这都是50后的,确实干了20年,从体力上来讲,也确实不能应付目前这种繁重的企业管理的任务。


老一代地产商还不可能完全退休


第二,新的一代,60后、70后成长得也非常快,现在逐渐成为这个市场的主角,这很正常。但是有一点需要说明的是,像王石也好,继续深造,为了让万科成为国际级企业,世界级企业,王石本人也在做着知识结构更替的这样一个准备。老任,虽然从上市公司董事长这个岗位退下来了,但是你看他本人,依然还很忙。作为房地产行业的这个代言者也好,房地产行业企业利益的这样一个守护者也好,依然在做着一个积极的努力。像冯仑,虽然上市公司董事长可能让别人担任了,但自己其实依然在这个行业里担负着企业的创新的繁重的任务。我本人现在也还没脱俗,在上市公司董事长的位置上还在辛苦的干着。所以,可能还不能马上退出吧,还需要扮演一定的角色。


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权静:有人也在解读说这是不是一个信号,意味着中国的房地产行业的黄金时代已经过去了?

胡葆森:其实即使一直是黄金时代,这些人也需要退出的。 像万科都30年了,华远也差不多30年的企业了,万通和我们也都20年的企业了,相对也都进入一个成熟期了,所以年轻的管理团队也有能力在这种既定的方向下,把这个企业能够打理好。


“用户至上”、“粉丝经济”、“体验式营销”,当互联网思维已经对实体经济产生了理念的转变,房地产业也不可避免地卷入到这个浪潮之中。2014年,被称为房地产业的互联网元年,众多一线开发商开始尝试将互联网思维融进房地产行业。 “互联网将颠覆一切,包括房地产。”年初,万通控股董事长冯仑曾这样公开断言;万科总裁郁亮更带领80名高管到小米总部考察;而年近60的胡葆森也不甘示弱,在他的倡导下,建业集团从社区网络化建设到开通房地产电商,也一步步酝酿着自己的互联网运动。


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互联网不是工具是平台


权静:您如何看待互联网思维对房地产行业的改造呢?

胡葆森:首先是思维方式的融合。并不是说今天这个行业如果和互联网不融合,它就要死掉,可能确实这个风险是存在的,但是并没有那么急迫。原来就我本人也有一种错觉,觉得互联网实际上是一个工具。实际现在通过近几个月的研究和思考,就发现它不仅仅是个工具,它实际上首先是一种思维方式,是一种资源整合的方式,是一个平台,一个新的平台,是一个更大的蓝海的空间。就是逼迫着房地产商从原来一种简单的商业模式,就是买地建房子售房,然后回收资金再去买地。一个简单这样的开发模式会向着一个更加多元的丰富的这样一个增长模式和收入来源,这样一个商业模型去演化。说得再具体一点,就是房地产商,从原来一个单一的开发商要向着一个现代城市生活的综合服务商,这么一个角色去转变。这个转变呢,就意味着你的产品要转变,你的增长方式要转变,甚至你的收入模型要转变,这里面还意味着你的营销方式要转变。


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权静:能不能讲的具体些,给我们举个例子。


未来开发商可能用众筹方式买地


胡葆森:你比如让一开始去买地这个过程,原来你用自有资金或者银行的资金或者基金的资金去找钱,今后可以用众筹的方式,用合伙人机制的方式。你现在可以拉着供应商,拉着建筑商,甚至拉着媒体一块去买地。


另外原来你物业管理是不赚钱的。你像深圳现在,原来有个开发企业,现在架了一个新的平台,等于把社区这种管理作为一个新的主业,通过向他提供新的服务,比方说家政服务,娱乐媒体节目的提供商,包括这种快递,等等,这种新的通过这种服务寻找这种新的利润增长点。


我们近几个月也在这个方面投入了一个团队,研究怎么样把我们过去建的这60个社区,这十万户业主,把原来建的这些酒店,这些既有线下的资源,通过搭建一个互联网平台,最终实现为客户提供新型的服务,不是单一卖一个房子这个产品给他,同时也把服务提供给他。


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胡葆森投资足球20年,他投资的足球队河南建业队是中国足球职业化以来,两支20年没有更换过赞助商的足球俱乐部之一。20年前,胡葆森在足球圈里看到的同行只有王健林;如今,陪他玩的是许家印、宋卫平、张力等许多大佬。在我们采访之时,正值2014年中超联赛收官战的前夜,河南只有战平或战胜实力高出一截的北京,才可保级成功。赛前,胡葆森还亲赴球队驻地,鼓舞士气,他深情地对球员们说:不管结果如何,球员待遇不变,教练组全部留用,集团对足球的追求始终不变。最终,河南建业不负众望,客场逼平志在夺冠的北京国安,保级成功。


权静:我们发现过去的这一年,好象集中出现了企业家捐助球队这样的一个情况,包括马云也加入进来,加入到这个队伍进来,您怎么看待过去一年这个现象?


听说马云投资足球是酒后决定


胡葆森:前几天又说马云也是一个酒后的决定。我最近没见马云,没向他求证。我相信马云先生也是看到了体育产业未来发展的巨大空间,至少在品牌的提升方面,还是给阿里巴巴起到了一个正面的宣传的作用。


权静:您每年自掏腰包很多钱,上亿的资金进去,从商业的角度来讲这确实是一个划算的买卖呢,还是因为您个人的一种喜好或者情怀的一种公益慈善事业?


胡葆森:既不是一个赚钱的买卖,也不是一个好象是一个纯粹的公益事业。


投资足球不赚钱我是理性投入


由于建业自身这个企业呢,一直还处在一个不是太快速的增长的过程中。所以对足球的投入,一直是属于一个理性投入这么一个态度,所以足球的成绩也不断的在起伏。


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权静:是不是这个行业只有拿大资金去砸才能真正砸出好的成绩呢?你所谓的理性的投入,是不是有点不上不下的感觉?


高投入不决定球队成绩


胡葆森:实际上好的成绩不单单取决于投资,还取决于好的经营管理,还取决于对球员状态的这种管理,包括对后备力量的管理等等。


权静:比如说恒大,可以说在过去的这一年是赚足了眼球,他们可能是一个豪华的班子,您怎么评价这个班子?


恒大足球的好成绩取决于好的经营管理


胡葆森:从经营来说做得很成功,等于自己经营和管理的智慧,嫁接到足球这件事上,嫁接得非常成功,值得我们去学习。


权静:在您看来,它不光是一个大投入的原因

胡葆森:对,还注入了科学的管理,它集团有个副总裁刘永卓先生在主管足球这件事情。所以许总大的决策也好,包括刘总微观决策也好,都非常符合当今中国职业足球很多的现状的需要,所以都把握得非常好。


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权静:您怎么看待中国足球职业化的发展?


足球不进校园中国足球就看不到希望


胡葆森:中国足球的问题,其实根源还是在中国的教育体制上。因为足球只是反映了你教育体制的最后的一个结果而已。因为足球一天不进校园,中国的足球一天就看不到它真正的希望。日本1.3亿人口,注册职业球员有100万人,而我们呢?我们是13亿人口,注册球员不到10万人,所以你就知道问题出在哪儿了。


权静:回顾一下您支持建业这么多年,您觉得您得到了什么?足球对您的企业发展带来了什么?


足球有利于塑造品牌形象


胡葆森:首先我觉得对企业品牌的这种塑造、传播,还是起到了很积极的一个作用。第二呢,就是在搞足球这个过程中,对企业精神,追求卓越、坚韧途程,也是一个很好的一个彰显。


投资足球是半个公益事业


第三我想就是作为半个公益事业吧,就是为河南这么几百万球迷提供了一个,算是一个文化大餐,精神食粮。


权静:我忽然有点好奇,这20年来您赞助河南的足球队,有没有算过,总共花了多少钱?

胡葆森:没有仔细算过,有一二十个亿吧,因为今年就花了两个多亿,去年也一个多亿。


权静:很大一笔钱,回头看您觉得值得吗?

胡葆森:理性投入,无怨无悔。这个过程中也有过想放弃的时候,我们讲假球、黑哨,过去一二十年间也是有过的,我们也是几次作为受害者,在这个时候。后来想想你做什么事能一帆风顺呢?你做其他事那么就不会受委屈了吧?你觉得这件事情你做得还是很值得的。


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总裁秘笈:


胡葆森:做企业实际上就是对自己心态的一个磨砺的过程,所以在我的微信上签名就是种瓜不能得豆,实际上也是对企业经营规律的一个强调。规律为道,道为天,企业经营和管理的过程,实际上也是一个对规律的探索的过程。所以每一个成功的企业家心上都结满了茧子,每一个成功的企业家,都是一个检讨主义者。出了问题要找自己的原因,放平这样一种心态,可以面对企业发展过程中的一个又一个的挑战。

胡葆森,建业集团创始人,胡葆森情人,胡葆森的女儿,建业地产,建业


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